Аренда земли – особенности автоматизации

В последнее время много внимания уделяется вопросам начисления и сбора земельного налога, а вопрос аренды земли незаслуженно забыт. А ведь величина собираемой аренды составляет порядка 30-40 % от всех сборов за пользование земельными участками. В то же время автоматизация задачи начисления, учета и отслеживания арендных платежей на порядок сложнее аналогичной задачи по налогу. Более того, на сегодняшний день в России не существует коробочного программного продукта, который бы можно было просто проинсталлировать на компьютер и начать решать задачи учета аренды земли. Для каждого муниципального образования требуется индивидуальный подход по внедрению системы. И суммы затрат на внедрение системы и дальнейшего сопровождения её намного превосходят стоимость самой системы. Почему же сложилась такая ситуация?

Прежде всего, примем за основу постулат, что автоматизированная система учета земельных участков должна в комплексе вести учет всех земель любой категории и вида права и отслеживать переход и изменение этих прав.

Автоматизированная система учета земельных участков должна решать следующие задачи:

• Ведение реестра земельных участков;
• Ведение реестра правовых документов;
• Хранение экономических характеристик земельных участков разных временных периодов, автоматический расчет сумм земельного налога и арендной платы по принятым ставкам, расчет выкупной стоимости земельных участков;
• Хранение результатов кадастровой оценки земельных участков разных периодов;
• Подготовка и печать договоров аренды, постановлений доп. соглашений и других документов;
• Отслеживание поступления платежей арендной платы, расчет сальдо, пени, подготовка актов сверки, извещений об оплате и другой документации;
• Ведение претензионно-исковой работы по договорам аренды: учет судебных исков, возбуждение процедуры банкротства;
• Передача сведений о земельных участках в электронном виде в УФНС;
• Ведение дежурной электронной карты муниципального образования;
• Формирование и печать статистических отчетов, планов земельных участков, обзорных и детальных карт.

Какие же проблемы возникают при автоматизации?

Отсутствие единых правил расчета арендной платы за земельные участки

На сегодняшний день аренда земли находится в ведении муниципальных образований, поэтому правила расчета, размеры ставок, периоды и сроки оплаты устанавливаются нормативными актами местных органов самоуправления. Даже в пределах одного субъекта РФ отсутствуют единые нормативы. Это связано в первую очередь с некачественными результатами кадастровой оценки земель, которая была проведена по формальным признакам и во многих (особенно сельских) районах не соответствует действительности. Поэтому представителям местных органов власти, в чьем ведении находятся вопросы земельных отношений, проще искусственно уровнять стоимость 1 кв. м. аренды земельного участка, нежели объяснять арендаторам, почему два соседних участка имеющих одинаковые категории земель, разрешенное использование и инфраструктуру отличаются в цене только потому, что расположены в разных кадастровых кварталах. Выравнивание арендной платы производится либо с помощью введения дополнительных поправочных коэффициентов по каждому виду разрешенного использования в разрезе каждого квартала, либо вообще отказом от использования при расчете арендной платы кадастровой стоимости.

Кроме того в разных регионах по-разному определяется срок аренды (кто-то считает по дням, кто-то округляет до месяца) и суммы начислений арендной платы за период платежа (кто-то считает за каждый календарный день, а кто-то делит годовую сумму на равные доли).

Все эти различия в подходах создают определенные трудности при автоматизации и требуют предварительного изучения технологического процесса на месте и настройки системы под конкретные, принятые в данном муниципальном образовании правила.

Отдельно хотелось бы выделить процессы претензионно-исковой работы по договорам аренды. Сама процедура взимания долга по арендной плате за землю на первый взгляд предельно проста. Арендодатель выставляет претензию арендатору об имеющейся задолженности и предлагает в установленный срок её погасить. Если погашения долга не происходит, арендодатель направляет иск в арбитражный суд о взыскании задолженности и пени. Арбитражный суд рассматривает иск и принимает решение о сумме долга и пени, которые должны быть взысканы с арендатора. А дальше начинают возникать вопросы, ответы на которые у разных юристов не совпадают. Решением суда не устанавливается никаких крайних сроков погашения задолженности и что делать дальше не понятно. Может ли арендодатель устанавливать штрафные санкции в виде пени на сумму долга, обозначенную в решении суда? И если да, то с какой даты эти штрафные санкции начинают применяться? Когда дело передается в службу судебных приставов?

Отсутствие единых форм правовых документов на оформление права аренды земельных участков

На сегодняшний день в России сложилась ситуация когда количество юристов намного превосходит количество экономистов и к сожалению количество в данном случае не переходит в качество. И первые, дабы оправдать свою значимость начинают переделывать стандартные формы документов (договора аренды, договора купли-продажи, не говоря уже о постановлениях и решениях местных органов самоуправления). И хорошо, если эти изменения касаются только синтаксиса (особенно много разночтений в написании дат: цифрами, прописью или комбинированно). Хуже когда дело касается сути договорных отношений. Так в одном крупном городе в долгосрочных договорах прописывалась сумма, которую арендатор должен был уплатить за весь период действия аренды, и нигде не оговаривалась возможность изменения суммы аренды арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому там до сих пор арендаторы платят фиксированную, установленную много лет назад сумму аренды, невзирая на всяческие неоднократно проведенные кадастровые оценки и инфляции. А попытки арендодателя обжаловать это в суде терпят крах.

Особенно поражает ситуация, когда в одной службе, а именно в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в разных её районных филиалах устанавливаются разные требования к содержанию одних и тех же документов. В частности это касается различного состава информации о физических и юридических лицах.

В общем, при настройке системы необходимо создавать шаблоны принятых в данном месте документов и отчетных форм. Исключение, пожалуй, составляют только какие-то единые отчетные формы, предоставляемые в исполнительный орган, ведающий земельными отношениями субъекта федерации (Департамент имущественных отношений области).

Отсутствие механизмов взаимодействия федеральных и муниципальных органов управления недвижимостью в вопросе предоставления сведений о земельных участках в электронном виде

Пошел уже второй десяток лет как на разных уровнях ведутся разговоры о необходимости электронного обмена информацией между муниципальными и федеральными органами управления недвижимостью. И если муниципальные органы обязали в законодательном порядке к ежегодной передаче сведений о земельных участках в УФНС, то федеральные органы никакими законодательными актами не обременены к ответному жесту. Все взаимоотношения между федералами и муниципалами строятся на личностных отношениях и зависят от толерантности отношений между руководителями.

В прошлом году в Ростовской области более-менее были выстроены взаимоотношения между Областной кадастровой палатой и заинтересованными в получении сведений муниципалитетами. Кадастровая палата передавала в формате xml как сведения о земельных участках и их правообладателях, так и пространственные данные для ведения дежурной электронной карты муниципального образования. На сегодняшний день после поглощения Роснедвижимости Росрегистрацией эта процедура приостановлена, и как будут развиваться события дальше пока неясно.

Отсутствие цифровой картографической основы

Вне сомнения, каждый муниципалитет хотел бы иметь для работы электронную карту. И проблема даже не в высокой стоимости ГИС для ее реализации, а в отсутствии электронного картографического материала и прежде всего цифровой картографической основы.

Как решать данную проблему? Понятно, что сами муниципалитеты в большинстве своем вряд ли смогут выделить достаточно существенную сумму денежных средств на оцифровку картографического материала, хотя в рамках ведения ИСОГД это одно из необходимых условий. Одним из положительных примеров решения этой проблемы может служить опыт Ярославской области. Областной департамент имущественных отношений за свои деньги провел работы по оцифровке картографического материала масштаба 1:10000 и уточнению границ муниципальных образований всех районов области. Полученный электронный цифровой материал безвозмездно был передан всем муниципальным образованиям для работы.

В качестве цифровой подложки можно было бы также использовать ортофотопланы или космические снимки. И здесь хотелось бы ожидать экономически разумного поступка от нашего государства. Почему бы не передать ортофотопланы, подготовленные за федеральные средства для ведения государственного кадастра недвижимости муниципалитетам?

Слабая программно-аппаратная база муниципальных органов управления недвижимостью и отсутствие IT-отделов и специалистов в муниципальных органах управления недвижимостью

К сожалению, руководители муниципальных образований очень неохотно выделяют деньги на развитие программно-аппаратной базы, а если и выделяют, то в недостаточном объеме. И в результате приходится наблюдать картину, когда даже в городах, что уж говорить о сельских районах в отделах земельных отношений стоит пара-тройка старых убитых компьютеров несвязанных между собой единой локальной сетью.

Наличие же IT-специалистов в штате Администрации или КУИ, почему то считается недопустимой роскошью. В лучшем случае это один системный администратор, который не очень то и разбирается в современных программных веяниях, да и не стремится к самосовершенствованию, и старается особо не перегружать себя работой по природе своей исключительности. У него всегда есть железная отговорка: «Я здесь один, а вас много!». Поэтому в его обязанности, как правило, входит замена катриджей на принтере и распределение доступа к интернету, если таковой имеется в наличии. Вопросами же сопровождения какой-то автоматизированной системы ему заниматься не с руки, даже если речь идет о простой операции: получить и переписать файлы обновления или запустить программный скрипт. Не хочу сказать, что везде так. Есть Администрации, где существуют отделы АСУ, активно занимающиеся внедрением и сопровождением автоматизированных систем в технологию работ различных муниципальных служб. Правда, в свете последних веяний о сокращении числа муниципальных служащих, как правило, они первыми попадают под сокращение, но это уже жестокие реалии проводящейся в стране политики.

Что мы получаем в результате? Плохая программно-аппаратная база и отсутствие квалифицированных IT-специалистов накладывает ограничение на внедряемый программный продукт. Это в первую очередь невозможность использования современных клиент-серверных приложений, построенных на СУБД Oracle или MS SQL. Существует масса примеров, когда одна и та же купленная автоматизированная система в одних организациях великолепно работает и приносит эффект отдачи, а в других лежит мертвым грузом. Занимаясь 20 лет разработкой и внедрением автоматизированных систем, авторитетно заявляю, что для эффективной работы любой автоматизированной системы, а особенно систем автоматизирующих технологический процесс, подверженный постоянным изменениям, требуется потратить не менее года на внедрение и необходимо организовать постоянное техническое сопровождение.

Поэтому, те руководители, которые считают, что они один раз могут потратить 100 000 рублей на покупку программного продукта и все у них будет в шоколаде, глубоко заблуждаются. Чтобы система работала необходимо ежегодно вкладывать в нее как минимум ту же сумму, что была потрачена на покупку. Не редко приходится слышать от руководителей муниципальных служб заявления во время их отчетов перед вышестоящим руководством, что купленная ими система не позволяет им решать те или иные задачи и необходимо приобрести другую систему. Но после приобретения другой системы ничего не меняется, поскольку необходимо менять не систему, а свой подход к работе.

Недостаточное количество и большая текучка специалистов, занимающихся вопросами земельных отношений, инертность и нежелание специалистов в муниципальных органах управления недвижимостью использовать автоматизированные системы

Вопрос квалификации конечных пользователей автоматизированной системы, и вообще их желание работать в системе – это из разряда тех вещей, на которые разработчик системы повлиять не может никоим образом. Но, в конечном счете, и именно поэтому он является самым главным. Можно решить все вышеперечисленные проблемы, потратить массу средств, времени и энергии, а в результате получить нулевой эффект только из-за того, что девочка которую вы обучили работе в системе ушла в декрет.

В практике моей работы были неоднократные случаи, когда заказчику срочно нужна была система, и недели они не могли подождать, так все без системы было плохо. После же установки и настройки системы, а также обучения специалистов работе в ней, заказчик вдруг пропадал на довольно длительное время. А где-то, через год-полтора объявлялся вновь с предложением опять приехать к ним и заново провести обучение, так как у них было столько текучки, что работать с системой они не начали, а все чему их учили, напрочь со временем забылось. Предложение же заплатить за дополнительное обучение и командировочные расходы воспринималось как личное оскорбление. Мол, мы же заплатили вам за систему, а она так и не работает.

Какие выводы из всего этого можно сделать

Внедрение автоматизированной системы учета земельных участков позволит эффективно решать следующие задачи:

• автоматизировать процесс подготовки договоров аренды земельных участков;
• автоматизировать процесс расчета арендной платы;
• автоматизировать процесс начисления и отслеживания поступления арендных платежей, расчет сальдо и пени;
• автоматизировать процессы претензионно-исковой работы;
• формировать различные документы и отчетные формы;
• вести реестр земельных участков для решения задач сбора налога и арендной платы;
• оперативно готовить аналитические прогнозы по суммам налога и арендной платы за различные временные промежутки;
• вести дежурную электронную карту земель муниципального образования;
• передавать сведения о земельных участках в электронном виде в УФНС.

Но все это произойдет только при соблюдении следующих правил:

• Стоимость автоматизированной системы определяется не только ее ценой, но и затратами на ее настройку, внедрение, доработку под местные реалии, и обучение специалистов администрированию системы и работе в ней.
• Прежде чем приобрести автоматизированную систему необходимо пересмотреть имеющийся в наличии программно-аппаратный комплекс и при необходимости обновить его.
• Необходимо закладывать в бюджет ежегодные расходы на техническое сопровождение системы, а также иметь в наличии IT-специалистов, способных заниматься администрированием системы.
• И самое главное. Необходимо иметь желание специалистов работать в системе.

 

Яковлев В.А., начальник отдела технической поддержки и развития