Использование пространственных данных в решении градостроительных задач

ООО "Научно-производственная компания "Бюро Кадастра Таганрога" (ООО "НПК "БКТ") создано в 1991 году для информационного обеспечения земельной реформы и оказания услуг по межеванию земельных участков. В настоящее время Бюро кадастра Таганрога - предприятие, которое предлагает широкий спектр услуг и продукции в различных областях на территории различных регионов Российской Федерации, как для крупных промышленных предприятий, так и для физических лиц. Предприятие является признанным лидером в области разработки и реализации информационных систем и приложений для решения задач муниципального и регионального уровня, учета и управления недвижимостью крупных промышленных предприятий.

Подготовка пространственных данных для разработки генерального плана города по космическим снимкам высокого разрешения

«Бюро кадастра Таганрога» выполняло обновление топографических планов масштаба 1:10 000 на территорию Таганрога для создания генерального плана города. Общая площадь территории, на которой проводились работы, – 120 кв. км. Работа по обновлению топографических планов на территорию города проходила в три этапа. На первом этапе проведены подготовительные работы: спроектирована пространственная база данных (БД), разработана методика проведения работ, на втором этапе оцифрованы существующие государственные топографические планы, а на третьем этапе эти данные обновлены.

При проведении проектирования пространственной БД использовались современные инструменты проектирования БД, учитывались требования к цифровым топографическим картам и требования Градостроительного кодекса к классификации объектов городской застройки.

Пример классификации кварталов

На втором этапе топографические карты отсканированы и привязаны в местной системе координат, после чего векторизованы в программе Easy Trace. Уже на этапе оцифровки к векторным данным применялись топологические правила, что позволило получить не только цифровой топографический план, который выглядел идентично бумажному, но и сформировать цифровую модель местности, которую можно использовать при различных задачах пространственного анализа в градостроительной деятельности. На этапе оцифровки в векторные данные вносилась и семантическая информация об объектах местности.

Цифровая модель рельефа г. Таганрога

Для обновления топографических планов масштаба 1:10 000 традиционно использовались аэрофотоснимки. Однако стоимость и продолжительность работ по аэрофотосъемке велика, поэтому выбран другой источник— космический снимок. Выбор остановлен на снимке QuickBird с пространственным разрешением 61 см. Основные причины выбора этого снимка — высокое пространственное разрешение, вполне доступная цена и удобные условия заказа. Снимки со спутника QuickBird удовлетворяют всем требованиям по точности, предъявляемым к материалам 1:10 000.

Космические снимки со спутника QuickBird на территорию города

Снимок привязан по опорным точкам, снятым с помощью GPS аппаратуры и ортотрансформирован по цифровой модели рельефа, полученной в результате оцифровки планшетов. Далее цифровые топографические планы, полученные в результате оцифровки планшетов, были обновлены по космическому снимку.

Мониторинг застройки территории города

В результате проведения работ получены цифровые топографические планы, удовлетворяющие нормативно-техническим требованиям в области геодезии и картографии, но для проектирования генерального плана города этих сведений недостаточно. Зачастую правила оформления топографических планов исключают информацию, необходимую при проектировании генерального плана, например: коммуникации и инженерные сети не показываются на кварталах застройки, что может ввести в заблуждение проектировщиков и привести к ошибкам при проектировании. В топографических планах отсутствует информация по типу застройки и по виду функционального использования территорий.

При выполнении этой работы учли интересы проектировщиков и заполнили базу данных не только семантическими данными, необходимыми для топографических планов, но и данными необходимыми для разработки генерального плана. Например, для кварталов учитывались требования Градостроительного кодекса к виду и составу территориальных зон, вносились сведения о типе застройки, для зданий вносились сведения об этажности.

При совмещении данных, разработанных в процессе проведения работ, с адресным планом, который содержит информацию об адресах, транспорте, предприятиях и объектах социальной инфраструктуры и поддерживается нашим предприятием, проектировщики получили всеобъемлющую информация для проектирования генерального плана города.

Использование пространственных данных и ДДЗ при выполнении работ проектированию границ муниципальных образований

В настоящее время во многих регионах России идет работа по проектированию границ муниципальных образований. В процессе выполнения работ сталкиваются с проблемой несогласованности границ между административными образованиями. Зачастую соседние районы имеют общую территорию, либо наоборот территория не имеет четко определенного районного подчинения. Сложившаяся ситуация объясняется установлением административных границ в разное время и без взаимосвязи административных и представительских органов власти. Особо остро данная проблема стоит при проектировании границ городских поселений и округов.

«Бюро кадастра Таганрога» проводило работы по проектированию и описанию границ Таганрога, муниципальных образований Неклиновского района Ростовской области, а также муниципальных образований девяти районов Ярославской области. При подборе исходных картографических материалов обнаружена проблема отсутствия актуальных данных. Решением этой проблемы стало использование при проектировании границ космических снимков высокого разрешения. Благодаря использованию снимка получены актуальные пространственные данные, что позволяет избежать ошибок при проектировании границы, связанных с изменением ландшафта под воздействием человека или природы.

Для уточнения прохождения линий границ подбирались все ранее принятые постановления и проектные документы по изменению границ. Необходимо учесть все акты передачи земель между муниципальными образованиями, чтобы получить достоверную конфигурацию административных границ.

При проектировании новых границ муниципальных образований и уточнения старых мы использовали средства ArcGIS, позволившие максимально автоматизировать рабочий процесс. В качестве хранилища данных выбрали базу геоданных (ArcSDE), использование которой значительно упростило решение поставленных задач. Во-первых, все данные находятся централизовано и доступны для редактирования одновременно нескольким пользователям, во-вторых, сама структура данных в атрибутивных таблицах содержит автоматически рассчитываемые поля длины и площади и, в-третьих, применение средств топологии – это гарантия целостности и корректности рабочих данных.

Помимо проектирования границ муниципального образования при выполнении работ от нас требовалось составить картографическое описание полученных границ, для этого необходимо было нанести на линию границы поворотные точки, измерить расстояние от первой к последующей и описать положение каждой точки относительно двух ориентиров четко распознаваемых на картографическом материале.

Пример описание границ города

Согласование границ между муниципальными образованиями проводилось в установленном ФЗ порядке. Спорные вопросы решались сначала на уровне местного самоуправления муниципальных образований, затем на уровне областной администрации РО.

Использование современных данных дистанционного зондирования при проектировании границ позволяет в краткие сроки с наименьшими затратами выполнить работу и избежать ошибок связанных с устаревшими картографическими материалами.

Использование пространственных данных при формировании земельных участков для муниципальных многоквартирных домов

«Бюро кадастра Таганрога» выполняло землеустроительные работы по формированию земельных участков для муниципальных многоквартирных домов с постановкой на государственный кадастровый учёт и формирование списков правообладателей с расчетом доли в праве на земельный участок.

Многоэтажный дом на космическом снимке

Подготовка проекта границ земельного участка проходит в два этапа.

Первый этап – подготовительные работы при проектировании границ земельного участка включают сбор и изучение сведений о земельных участках, на которых расположены муниципальные многоквартирные дома: выписки из ЕГРЗ, городские планшеты М 1:500, выписки из реестра муниципальной собственности, данные БТИ.

Второй этап – составление, согласование, утверждение проекта границ земельного участка при подготовке проектов границ земельных участков выделено два вида многоквартирных домов:

• Дома со сложившимися границами земельных участков. Проекты границ земельных участков для домов со сложившимися границами земельных участков выполняются с учетом выкопировки БТИ. Фактические границы участка формируются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, сложившейся застройки в квартале.
• Многоэтажные дома, по которым необходимо произвести расчет нормативного размера земельного участка. Формирование проекта границ многоэтажного муниципального жилого дома выполняется с использованием космического снимка, планшетов М 1:500, расчета нормативного земельного участка.

Исходные данные для создания планов земельных участков

В процессе проектирования границ земельного участка рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится расчет нормативных земельных участков для эксплуатации многоквартирного дома и делается обоснование выбранного варианта.

Проекты границ земельных участков для многоэтажных домов выполняются с учетом нормативного размера земельного участка. Цель расчета нормативного участка это формирование многоквартирного дома как единого комплекса недвижимого имущества, установление земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в многоквартирном доме, налогооблажение, эффективное использование земель городских поселений и повышение уровня благоустройства.

Пример расчета нормативного размера земельного участка.

S общ. - общая площадь помещений по данным МУП "БТИ", кв.м, из них:	4220,20
общая площадь жилых помещений	4184,70
общая площадь нежилых помещений	35,50
Год строительства	1985
Количество этажей	5
У з.д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности	1,32
S норм. = S общ. х У з.д. S норм. - нормативный размер земельного участка для многоквартирного жилого дома	4220,20*1,32=5571 кв.м

При формировании земельного участка необходимо учитывать особые условия землепользования, как обеспечение прохода и проезда через земельный участок к смежным земельным участкам, обеспечение использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.В общую площадь земельного участка включается площадь под многоквартирным домом, проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям, открытые площадки для временного хранения автомобилей, придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей, хозяйственные площадки, физкультурные площадки.

Формирование землеустроительного дела

Используется информационная система учета земельных участков АС УМЗ, разработанная НПК «БКТ», которая содержит необходимые данные для подготовки землеустроительных дел и возможностью формирования отчетных документов. Обработка результатов измерений, вычисление площадей земельного участка и др. операции с пространственными данными выполняется при помощи программного обеспечения ESRI ArcGIS.

Бизнес процесс постановки участков на кадастровый учет

Преимущества использования ГИС –технологий при формировании земельных участков:

• возможность обработать большой объем исходных данных за ограниченное время (КПЗУ, данные органа технического учета, выписки из реестра муниципальной собственности).
• организация работ в единой технологии
• обновление графической основы М 1:500
• автоматизация формирования землеустроительных дел
• возможность занесения конечной информации о земельном участке в автоматизированную муниципальную систему АС УМЗ (площадь земельного участка, постановление органа местного самоуправления).
• наличие реестра муниципальной собственности в электронном виде, позволяет оперативно получать исходные сведения для работы
• возможность использования данных проекта границ земельного участка для дальнейшего межевания земельного участка с сокращением сроков работ
• наличие электронных данных о межевании земельного участка позволяет оперативно подготовить описания земельных участков для проведения государственного кадастрового учета земельного участка и сформировать списки правообладателей и расчета доли в праве на земельный участок.

Заключение

Применение новых технологий в обработке данных позволяет выполнить большие объемы работ небольшому коллективу. Полученный нами опыт показал, что, имея соответствующие знания и технологии, можно реализовать множество эффективных проектов с использованием пространственных данных, созданных на основе ДДЗ.

 

Холодков В.В., директор НПК «Бюро Кадастра Таганрога»
Загоровский В.И.
29 ноября 2010 г.